Wat kin ik ferwachtsje at ik (fer)pachtsje?

Een van de werkzaamheden van de notaris is het vastleggen van onroerend goed transacties. Vaak is dit het vastleggen van een aankoop van een woning door een particulier. Daarnaast zijn er natuurlijk ook agrarische en zakelijke aankopen in het vastgoed door boeren en ondernemers en de transacties van handelaren in het vastgoed.

In die vastgoedwereld wordt wel eens gesproken van een “A-B-C transactie”, maar wat houdt dat nu eigenlijk in?

Een zogenaamde “ABC-akte” is de uitwerking van een levering waarbij een onroerende zaak tweemaal verkocht is. Eerst door verkoper A aan koper B en dan vervolgens door (ver)koper B aan koper C. De zaak wordt echter maar éénmaal geleverd, namelijk van A aan C. De eigendom gaat dan ook rechtstreeks over van A op C en B wordt zelf nooit eigenaar. Ook voor de overdrachtsbelasting wordt dit gezien als één levering. Alleen de verkrijging van C is belast.

Alles is opgenomen in één akte, als er prijsverschil is tussen beide koopsommen, zal dit dus voor alle partijen zichtbaar zijn.

Er wordt daarom ook weleens gekozen om de transacties te verwerken in twee verschillende aktes. Je spreekt dan van een A-B B-C transactie. C ziet dan niet wat de koopsom tussen A-B was en mogelijk weet A niet eens dat B de onroerende zaak gelijk weer doorlevert aan C.

Voor de overdrachtsbelasting zijn dit wel twee heffingsmomenten. De transacties vinden ook niet altijd op dezelfde dag plaats.

In de wet is vastgelegd dat bij overdracht binnen een half jaar, bij de volgende verkrijging alleen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden over de meerwaarde.

Als de koopsom dus bij A-B € 200.000 is en bij B-C € 220.000 dan hoeft er bij B-C nog maar over €20.000 aan overdrachtsbelasting betaald te worden. Vaak wordt afgesproken dat dit voordeel wat wettelijk gezien voor C ontstaat, vergoed wordt aan verkoper B, omdat dat degene is die het binnen een half jaar doorverkoopt. Over deze vergoeding wordt dan vervolgens ook overdrachtsbelasting geheven omdat dit als een onderdeel van de koopsom/tegenprestatie wordt gezien.

A-B-C, A-B B-C of B-C A-B, fan wa is no it stee? Uiteindelijk is C degene die bij alle opties eigenaar is geworden.

Tevens bestaat de mogelijkheid dat een koper aankoopt "voor zich of voor een nader te noemen meester”. Koper B geeft dan bij het sluiten van zijn koopovereenkomst al aan dat hij mogelijk handelt als gevolmachtigde van een andere koper C, waarbij hij later nog aan kan geven wie die C is.

Daarnaast is er dan nog de optie van contractoverneming. Zijn A en B een koopovereenkomst aangegaan, dan kan door middel van een contractovername door C, deze in de plaats treden van de eerdere koper B. A zal hier wel akkoord mee moeten gaan. Zo zijn er dus verschillende mogelijkheden om het vastgoed niet van A bij B maar bij C te krijgen. Wij adviseren u graag over de verschillende mogelijkheden.